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Treuhandschaft
Achtung
Diese Regelungen gelten für alle Käuferinnen/Käufer von Grundstücken in Österreich.
Wird der Kaufbetrag beispielsweise durch einen von einer Bank bereitgestellten Kredit bezahlt, der durch ein verbüchertes Pfandrecht gesichert wird, wird der Kauf in der Regel durch die Treuhandschaft einer Notarin/eines Notars (→ ÖNK) bzw. einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwalts (→ ÖRAK) abgewickelt.
In diesem Fall überweist das Kreditinstitut den Kaufbetrag nicht direkt an die Käuferin/den Käufer bzw. Verkäuferin/Verkäufer, sondern an eine Notarin/einen Notar bzw. eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt, die/der den Geldbetrag in Verwahrung nimmt und auf einem "Anderkonto" als Treuhänderin/Treuhänder aufbewahrt.
Die Auszahlung an die Verkäuferin/den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrags erfüllt sind (z.B. die Lastenfreistellung des Grundstücks und die Eintragung der Käuferin/des Käufers ins Grundbuch und damit verbundene Pfandrechte oder Hypotheken).
Ãœbernahme der Treuhandschaft durch einen Notar
Übernimmt eine Notarin/ein Notar (→ ÖNK) eine derartige Treuhandschaft, so hat sie/er diese spätestens vor der ersten Verfügung über das Treugut in das Treuhandregister des österreichischen Notariats einzutragen.
Sie erhalten auf Verlangen eine Registrierungsbestätigung von der Notarin/dem Notar.
Ãœbernahme der Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt
Die Rechtsanwaltskammern Österreichs gewährleisten durch eingerichtete Treuhandbücher den korrekten Umgang mit anvertrautem Geld. Die Rechtsanwältin/der Rechtsanwalt (→ ÖRAK) hat Beginn und Beendigung der Treuhandschaft dem Treuhandbuch zu melden.
Tipp
Duplikate der Kontoauszüge sind an die Treugeberin/den Treugeber zu übermitteln. Damit ist für sie/ihn ein entsprechender Versicherungsschutz verbunden.
Vorteile der Treuhandschaft
Eine solche Treuhandschaft ist aber auch in anderen Fällen der Abwicklung des Kaufvertrags sinnvoll, um beide Vertragsteile gegen wirtschaftliche Risken abzusichern.
- Absicherung der Verkäuferin/des Verkäufers
Mit der Übergabe des eintragungsfähigen Kaufvertrags samt Aufsandungserklärung an die Käuferin/den Käufer hat diese/dieser alles in der Hand, um die Einverleibung und den Erwerb des Eigentums zu erwirken. Zur Einverleibung der neuen Eigentümerin/des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist eine so genannte Aufsandungserklärung erforderlich, mit der die Verkäuferin/der Verkäufer der Einverleibung des Eigentumsrechts für die Käuferin/den Käufer ausdrücklich zustimmt. Diese Aufsandungserklärung wird üblicherweise schon in den Text des Kaufvertrags aufgenommen. Die Verkäuferin/der Verkäufer aber verfügt über keinerlei Sicherheit für die Zahlung des Kaufpreises. - Absicherung der Käuferin/des Käufers
Wurde der Kaufpreis bereits vor der Einverleibung des Eigentumsrechts oder vor einer Anmerkung einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bezahlt, besteht die Gefahr, durch zwischenzeitliche bücherliche Eintragung gegen die Verkäuferin/den Verkäufer geschädigt zu werden. Dabei könnte es der Käuferin/dem Käufer passieren, dass die Verkäuferin/der Verkäufer betrügerisch die Liegenschaft noch einmal verkauft oder verpfändet. Oder dass vor Einverleibung des Eigentumsrechts durch die Käuferin/den Käufer eine Exekution gegen die Verkäuferin/den Verkäufer eingeleitet und die Exekutionsmaßnahmen auf Grund des grundbücherlichen Prioritätsgrundsatzes gegen die Käuferin/den Käufer fortgesetzt würden.
Eine andere Art der Absicherung der Käuferin/des Käufers besteht auch in der "Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung". Damit kann ein bestimmter bücherlicher Rang für eine spätere Veräußerung begründet werden.
Aus diesen Gründen ist es in der Praxis ganz allgemein üblich und ratsam, eine Treuhänderin/einen Treuhänder heranzuziehen, die/der beiden Parteien des Kaufvertrags verantwortlich und bei Fehlern auch schadenersatzpflichtig ist. Dieser/diesem wird der eintragungsfähige Kaufvertrag samt Aufsandungserklärung übergeben und der Kaufpreis überwiesen.
Beide Parteien beauftragen die Treuhänderin/den Treuhänder damit, nach der Überweisung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto die Einverleibung des Eigentums zu bewirken und nach erfolgreicher Einverleibung den Kaufpreis an die Verkäuferin/den Verkäufer weiterzuleiten.
Tipp
Ganz allgemein sollten Sie bei einem Grundstückskauf alle Schritte gut überlegen und von Beratungsmöglichkeiten Gebrauch machen. Misstrauen Sie dabei aber jedenfalls solchen Angeboten, die Ihnen als besonders günstig und mit Zeitdruck offeriert werden!
Für den Inhalt verantwortlich: Österreichische Notariatskammer
