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"Alt-Grundstücke"
Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:
- Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (14 Prozent mal 30 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.
- Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als "Umwidmungssteuer" bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (60 Prozent mal 30 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt. Erfolgte die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 und die Veräußerung des Grundstücks nach dem 30. Juni 2025, erhöht sich der Veräußerungsgewinn des Grund und Bodens durch den Umwidmungszuschlag um 30 Prozent, sodass dieser 78 Prozent des auf den Grund und Boden entfallenden Erlöses beträgt. Effektiv beträgt die Steuerbelastung dann 23,4 Prozent (78 Prozent mal 30 Prozent) vom Veräußerungserlös.
In beiden Fällen kann auf Antrag der/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes auch – wie bei Neu-Grundstücken – unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen ("Regel-Einkünfteermittlung"). Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen ist der Umwidmungszuschlag auch dann zu berücksichtigen.
Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Ferienhäuschen wurde im Jahr 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Jahr 2023 um 170.000 Euro veräußert. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös (170.000 Euro), das sind 7.140 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu erfassen.
Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein unbebautes Grundstück wurde im Jahr 1985 um 5.000 Euro erworben, am 15. Jänner 2025 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, am 15. Juli 2025 wird es um 50.000 Euro veräußert.
Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 23,4 Prozent vom Veräußerungserlös (50.000 Euro), das sind 11.700 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 Prozent ist um den Umwidmungszuschlag in Höhe von 30 Prozent zu erhöhen, die Summe ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu erfassen.
Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wurde das Grundstück zu Bauland umgewidmet. 2003 wurde auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf 500.000 Euro. Im Jahr 2023 wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (400.000 Euro entfallen auf die Ferienvilla, 200.000 Euro auf den Grund und Boden).
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden. Der auf den Grund und Boden entfallende Veräußerungserlös (200.000 Euro) ist effektiv mit 18 Prozent des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 36.000 Euro. Da die Umwidmung vor dem 1. Jänner 2025 erfolgt ist, gelangt der Umwidmungszuschlag nicht zur Anwendung. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös (400.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt.
Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden.
Sollten für das veräußerte Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre vor der Veräußerung Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA, sondern nach § 28 Abs 3 Einkommensteuergesetz – EStG beschleunigt abgesetzt worden sein (z.B. Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz – MRG auf 15 Jahre), ist die Hälfte der Absetzungen pauschal den Einkünften (wieder) zuzurechnen.
Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent ist die Ausübung der Regelbesteuerungsoption möglich. Dabei ist ab dem Jahr 2016 auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig. Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen ist der Umwidmungszuschlag auch dann zu berücksichtigen.
Rechtsgrundlagen
- § 30 Einkommensteuergesetz (EStG)
- §§ 3, 4, 5 Mietrechtsgesetz (MRG)
